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遭遇房產(chǎn)中介違約如何退費？
“剪不斷，理還亂，是離愁，別是一般滋味在心頭。”我覺得，用這句話來概括當(dāng)下房屋交易市場中，購房人與中介的關(guān)系，再恰當(dāng)不過了。購房人需要專業(yè)房產(chǎn)中介為其提供包括房屋交易信息等在內(nèi)中介服務(wù)，房產(chǎn)中介通過提供服務(wù)來賺取傭金。但在發(fā)生紛爭后，往往是購房人要求退費，中介方主張違約金，結(jié)局便是，話不投機(jī)，對簿公堂。
有過購買二手房經(jīng)驗的人都知道，在購房過程中，至少需要簽訂兩份合同，一份是《存量房買賣合同》（經(jīng)紀(jì)人成交版），另一份是《居間服務(wù)合同》。這兩份合同的特點都是，賣方、買方、中介方同為合同權(quán)利義務(wù)主體。那么，在這種合同關(guān)系下，如果中介違反合同約定，導(dǎo)致買賣雙方無法正常交易，購房人如何要回中介費呢？我們認(rèn)為，需要經(jīng)過三個步驟才能實現(xiàn)。
步驟一：通過補(bǔ)充協(xié)議的方式，對房產(chǎn)中介提供的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行明確、嚴(yán)格的約定。
不管是買方還是賣方，只要是跟房產(chǎn)中介接觸過的人，可能或多或少都有這樣一種感覺，不少中介業(yè)務(wù)員“業(yè)務(wù)能力二流，收費能力優(yōu)良，收費前是一種態(tài)度，收費后又是另一種態(tài)度”。購房人只要按照中介的要求簽訂了《存量房買賣合同》（經(jīng)紀(jì)人成交版），中介就會找到購買人催要中介費。
其實，在絕大多數(shù)情況下，買賣雙方花在簽訂合同上的時間可能不會超過十五分鐘，很多關(guān)鍵性條款都被中介一筆帶過，買賣雙方根本不知道，合同中有關(guān)中介的義務(wù)和責(zé)任是如何約定的。
大家都不知道，中介公司到底會提供哪些居間服務(wù)。同時，大多數(shù)中介也只會說，我們就是為買賣雙方提供交易信息，撮合簽訂買賣合同，別的事情不歸我們管。關(guān)于房屋權(quán)籍調(diào)查、購房人資格預(yù)審、房屋過戶等事情，好像與他們沒有任何關(guān)系，如果他們幫忙做了是賣個人情，不做就是本分。
但實際上購房人完全可以按照《合同法》的規(guī)定，及雙方當(dāng)事人的約定，清楚的確定中介公司的服務(wù)內(nèi)容，保證購房人的中介費不會“打水漂”。同時，也能保證賣房人的房子能夠順利交易。
在一般的二手房交易中，房產(chǎn)中介的基本服務(wù)項目必須包括以下四個方面：
一、房屋權(quán)屬調(diào)查。包括調(diào)查標(biāo)的有無抵扣、有無權(quán)利限制、核實權(quán)利人和處分人的身份及權(quán)利等；
二、房屋使用狀況調(diào)查。包括調(diào)查房屋使用年限，有否隱瞞缺點，有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)以及維修基金的繳納和使用情況等；
三、房屋市場行情調(diào)查。包括同類房屋市場行情比較，陪同買方實地查驗房屋，確定賣方成交意向并訂立買賣合同。
四、買賣雙方的身份核實。確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人的身份，買方是否具備購房資格。
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